新闻资讯

News information

推荐产品

Recommended products

  • 十六号产品展示

    十六号产品展示

  • 十五号产品展示

    十五号产品展示

  • 十四号产品展示

    十四号产品展示

  • 十三号产品展示

    十三号产品展示

  • 十二号产品展示

    十二号产品展示

行业新闻 当前位置:主页 > 新闻资讯 > 行业新闻 >

經濟新舊動能轉換 樓市繁榮接近頂點

作者:admin  发布时间:2019-01-21
圖:過去十多年銀行涉及房地產的資產都成為好資產,未來十年就未必會是過去十年的延續了 5月份宏觀經濟數據公布之後,發現外界的阐发以悲觀居多,因為投資、消費的增速都下行,儘管出口數據還不錯,但預期中美貿易戰難以制止,因而也不樂觀。既然三駕馬車都在走弱,未來經濟下行壓力就大了。不過,房地產的數據似乎還不錯,投資維持兩位數增長,房產銷售也有所上升,於是得出的結論是中國經濟還得靠房地產來實現穩增長。對此,筆者談一點差别看法。/中泰證券首席經濟學家 李迅雷 說實話,前五個月的經濟數據比預期的要好。首先是企業盈利增速超預期,本年前四個月,全國規模以上工業企業實現利潤總額2.1萬億元(人民幣,下同),同比增15%;當然,國企的盈利增速更快,次要是因為油價帶動上游利潤改善。絕大部门行業利潤增速同步提升,受近期油價帶動,石油開採、石油加工增速大幅提升。 經濟數據好於預期 同時,鋼鐵、煤炭、水泥等價格也出現反彈,走勢強於預期。在供給側結構性变革和環保壓力下,處於中上游主導地位的國企顯然得益更多,所以,國企盈利增速大大超過私企,國企盈利增速由負轉正,大致與PPI的走勢一致。 此外,5月份發電量增速上升至9.8%,處在歷史高位,至少表白經濟增長比較穩定;工業增加值前五個月增速為6.9%,製造業投資增速上升至5.2%,比前兩年有顯著上升,表白經濟不具備大幅下行壓力。 大家對5月份社會消費品零售總額的增速回落至8.5%、實際增速回落至6.8%有點大驚失措,這應該是在意料之中的。因為2016至2017連續兩年基尼系數上升,2017年代表低收入群體的農民工收入名義增長率只要6.4%;且居民房貸餘額仍在繼續增加,影響中產階層消費品的購買力。 但中國消費增速從全球看,算长短常高了,消費對GDP的貢獻也在不斷上升。因而,不消擔心消費的「失速」問題,何況中國的服務消費統計存在遺漏問題。2017年中國人買走了全球35%的奢侈品,說明高收入階層的消費才能非常驚人。 至於固定資產投資增速回落至6.1%,次要是由於基建投資增速回落較快,尤其是5月份回落幅度更大。但前五個月,民間投資增速則上升至8.1%,說明中國經濟的迴旋餘地確實很大,國有投資增速回落了,民間投資就起來了。從投資的角度看,假如說2016至2017年都屬於國進民退的話,那麼,本年前五個月又是國退民進了,這超乎筆者的預期。 中國去年經濟增速為6.9%,印度為7.1%,但中國GDP體量是印度的五倍。如此大的經濟體量還能连结如此快的增長,即使本年經濟增速回落至6.5%,又有什麼值得大驚小怪的呢?估計本年二季度GDP增速為6.7%。不過,中國經濟「穩中向好」的场面,與歐美經濟持續復甦有關,得益於類似2005至2006年的外部環境,但如何进步經濟增長質量還是問題的關鍵。 最近信誉債的違約事件較多,市場上便有了要求放鬆貨幣、放鬆監管的呼聲。此外,中美貿易摩擦加大及股市下跌,市場上又有了「攘外必先安內」的說法,就是要穩定市場和穩定經濟。 但有人統計過,信誉債違約總額與信誉債發行額比拟,約為0.5%,遠低於官方公布的銀行的預期壞帳率(1.5%-2%)。筆者同意這樣一種說法:債務違約率的进步,正是在體現去槓桿的效果。 本年以來一個較好的數據就是國債收益率的回落,均匀回落幅度在50個BP(基點)左右,表白市場無風險利率下行,這對於制止發生系統性風險是至關重要的。債務違約和信誉利差的擴大,本来就是非常正常,沒有须要大驚小怪。 既然信誉風險加大,導致民間融資又難又貴,但為何民間投資增速不降反升呢?說明在全球經濟回暖的布景下,國外向國內傳導、上游向下游傳導的並沒有阻塞。基建投資增速已經大幅下降,但发掘機的銷量增速仍然很高,說明裝備更新換代還是進行中。 目前,在經濟增速大幅放緩的情況下,中國的失業率卻進一步下降;并且,對投資的依賴度也下降了,M2(廣義貨幣供應)增速降至8%,並沒有出現金融機構的大規模危機。在這種比較好的環境下,正是推進变革的好時機。假如總是按「短期靠刺激,長期靠变革」的思路和理念去做事,其實際結果為:只要刺激,沒有变革。 樓市炒風愈演愈烈 從前五個月的數據中,還是能够看出經濟增長中的質量問題可能被掩蓋了: 第一,國企变革终究有多大進展?從歷史經驗看,國企变革凡是從盈利出現負增長的時候被提出,在盈利增速上升或恢復高增長的時候又被推遲。本輪國企变革也有點前面呼聲高,後面響應弱的特徵。最高領導近期在煙台考察時,再次強調「國企要搞好就必然要变革,抱殘守缺不可。」 第二,外商投資出現負增長,背後的原因值得關注,本年前五個月,港澳台商投資企業的固定資產投資增速為-5.2%,外商投資企業為-1.1%,均為負增長。此外,根據商務部數據,前五個月,中國實際操纵外資3455.9億元,同比只增長1.3%;但同期中國非金融類對外间接投資478.9億美圆,同比增長38.5%。這反映了國內投資機會在減少,海外投資機會在增加。 第三,「房住不炒」的權威論斷已經說了兩年多,但從前五個月的數據看,房價的同期漲幅在10%左右,住房銷售面積仍在增加,房地產開發投資增速超過10%。這還是在限購、限售和限貸等多管齊下的結果,說明樓市炒做之風有愈演愈烈趨勢,繼續在加大未來經濟風險。 要进步經濟運行質量,除了加大新舊動能轉換力度外,加快推進变革還是必不成少。筆者認為,最重要的变革當屬財稅变革,如減稅政策的力度能够加大,用於社會保障的財政支出能够進一步增加,但同時應該大幅度減少政府部門的行政性支出,增加廣義財政出入的通明度,加強社會監督力度。 如今的銀行越來越重視零售業務,零售業務對銀行收入的貢獻也越來越大,原因何在呢?因為歷史數據表白,居民的信譽要遠好於企業,個貸的壞帳率十分低。但是,十年之前美國發生了次貸危機,也就是個貸出現了違約,導致個貸違約的原因是房價持續下跌。 因而,評價房地產對經濟增長的做用,必然要辯證去看,上世紀70年代後日本經濟的繁榮和2000年以後美國經濟的繁榮,房地產都起到了推波助瀾的做用。但水能載舟亦能覆舟,日本和美國金融危機的爆發,都是房地產的過度繁榮所觸發的。 假如說,過去十多年銀行涉及房地產的資產都成為好資產,那麼,未來十年就必然不會是過去十年的延續了。這個世界上,沒有不破的泡沫,有人設想這樣一個理想過程:今後若房價維持穩定,但貨幣仍在增加,居民的收入仍在增長,那麼,目前過高的房價,將以時間換空間,若干年後天然是合理了。 但筆者認為,只要市場存在下去,就一定會有波動。做為投資者,都有預期回報率,假如未來房價走L形,誰還願意貸款加槓桿購房呢?假如是房產持有者,在開徵房產稅的情況下,此中有几人願意長期持有不漲並需要納稅的資產呢? 買新房好像抽新股 當然,要預測房地產「繁榮的頂點」確實很難,房價租金比、房價收入比、房價總市值/GDP等,都顯示房地產存在明顯泡沫;但是,從居民房貸餘額/房價總市值、居民房貸年還本付息總額/居民可支配收入總額看,似乎又不高。 假如用空置率几做為房地產泡沫會否破滅的指標,但假如房地產做為投資品,就像股票一樣,那麼,再高的空置率都不是問題。筆者認為,房地產最大的問題就是「上漲」,漲得越多,離繁榮的頂點就越近。當前,由於限價、限貸、限購等政策,人為壓低了房價漲幅,即2017至2018年的房價實際漲幅可能比公布名義漲幅更高。 如一、二線城市都在調控新樓盤的發售時間、價格和規模,從而導致大家像認購新股一樣搶購房子。有人把房地產開發企業庫存的下降,看成是房價將繼續上漲的理由。但房地產去庫存差别於消費品去庫存,前者只是轉移庫存,即開發商去庫存,投資者加槓桿補庫存,最後是房屋空置率上升。 前五個月房地產開發投資增速為10.2%,但財政部公布的另一個數據則更讓人吃驚,同期國有地盘使用權出讓收入2.2251萬億元,同比增45.9%。這意味着開發商投資額中,用於購買地盘的費用應該大幅增加,因為同期房地產開發企業地盘購置面積7742萬平方米,同比只增長2.1%。假如把地盘購置費剔除,則發現4月份扣除地盘購置費後的房地產開發投資增速竟然為-1.5%(5月份地盘購置費還未公布)。 上述變化說明在國家緊信誉的環境下,開發商面臨地盘購置成本上升、融資難度加大和資金周轉率下降等壓力,估計下半年房地產開發投資增速會趨於回落,這也會成為2018年經濟增速前高後低的一個理由。 為了去槓桿,处所政府減少了住宅用地的供給,伴隨着開發投資增速的下降,意味着今後樓盤供給會相對減少;但從需求層面看,由於限購、限價、限貸並未能有效壓造需求,反而使得投資、投機性需求得到了刺激。故行政化去槓桿的手段需要深思。 對於投資品而言,僅從供給角度來判斷價格漲跌必定有失偏頗,就像比特幣一樣,儘管供給越來越少,但價格也出現了狂跌而非暴漲。原因在於,投資品的需求會因為預期的變化而改變。又如,黃金的未來供給(可開採量)也會越來越少,越來越稀缺,但為何當今價格還是那麼疲弱,是因為全球對於投資黃金的需求減少了。 因而,假如僅僅從前五個月的數據中看到中國經濟對房地產的依賴是不夠全面的,同樣,簡單把消費增速下行歸結為中產都去做房奴了,也是不夠客觀的。我們必須意識到,中國經濟增速的下行是因為生產要素的總供給在減少,勞動力、地盘的成本大幅上升,技術進步放緩,勞動生產率的增速下降─這些都是非常正常的,日本、韓國和德國都遇到過這樣的問題,經濟增速減半,但成為經濟轉型的契機。 當前,中國大部门城市出現了流動人口的淨流出,貨幣增速也大幅下降,產業投資的利潤回報率天然就降低了,因而,今後中國經濟繼續減速應該沒有懸念,經濟大環境並不撑持高房價,尤其是那些人口在流出的三四線城市。記得2005年的時候,有人問筆者,中國股市什麼時候見底?我答复稱,股市越下跌,離底部就越近。如今,房價漲幅越大,持續上漲時間越長,則離繁榮的頂點也就越近了。 總之,回歸中國經濟過去四十年的高增長軌跡,發現前期靠引進外資和出口導向政策,後期靠房地產和地盘財政。但假如繼續依賴於房地產和地盘財政,則危機就難以制止。

正规博彩十大网站排名|博彩公司大全|博彩导航|澳门正规博彩十大网站

正规博彩十大网站排名:欢迎您的访问

Copyright(C) 2016-2020 正规博彩十大网站排名 版权所有 苏ICP12345678